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前几天我偶然在群里看到有朋友发这张来自《新民晚报》的截图，感叹上海房价过去二十几年几十倍的涨幅，并与此相关的大量造富神话。根据这份广告三个最重要的信息，“1993年”、“980元/m2”和“莘松高速30分钟到徐家汇”，我们可以推断该房产大概率位于现今上海外环西南外侧，松江新桥附近。我查了下链家数据，松江新城成交价在5万以内，大学城新桥等周边区域稍低，还有大量3万多的挂牌房源。整体来看，和原广告房源可比较的房源现价约为4万元/平方米。28年40倍涨幅，折合年化收益14.1%，这是超过很多职业投资者的收益了。由此我可以毫不犹豫地说：3万块首付上海一套房，当然值得买！
28年40倍，这么耀眼的成绩，原因是买房人超前的眼光，还是敢于下注的勇气呢？我认为都不是，他们只是恰好搭上了一架快速上升的电梯。正如老巴所说：“如果你是池塘里的一只鸭子，由于暴雨的缘故水面上升，你开始在水的世界之中上浮。但此时你却以为上浮的是你自己，而不是池塘。”同样的时间段，从1993年到2020年，中国这架电梯，或者是池塘水位，上升的速度超乎想象，甚至身处其中的人也并不真正感受到有多么快速。按照国家统计局数据，中国1993年GDP 3.6万亿元，2020年GDP 101.6万亿元。每年社会创造的财富，28年来增长了28倍。如果《新民晚报》广告房现价低于27657元/m2，那房价增长速度将落后于社会平均财富的增长速度。
本质上，上海房价的造富效果，40倍增长中的28倍应该归因于中国这架电梯的长时间迅猛蹿升，剩下1.42倍（不是12倍）可以归因于上海发展的超额收益。如果错误归因，很多盲信自己能力眼光的人可能很难避免未来没有电梯上升的东风时遭遇惨烈甚至归零的失败。人是很难正确归因和摆脱路径依赖的，站在当下时点看，很多人疯狂抢房，很多人持有待涨，他们期待未来28年的收益是几何？这里还有成新率和杠杆两个因素值得多提几句。1993年980元/m2在松江买的房子，不管如何修缮维护，几乎不可能以现在市场的均价卖出，房龄折扣在时间拉长后影响巨大。至于杠杆，在任何投资品上都是双刃剑，只是很多买房的人还没体会过被另一刃切割的痛苦而已。一个朋友，2016年买了厦门岛外，杏林桥头的万科楼盘。因为他当时还找我借了点钱所以印象颇深，今天在链家看了成交挂牌，5年竟然零增长。零增长情景下，任何人都可以算下杠杆的伤害有多大，可能相当于5年亏了30%以上。这还是厦门，如果是环京东北等区域，杠杆可能已经让本金归零了。
作为普通人，我们能做的是寻求各种方法，跟上社会平均财富的增长，这样的最终结果也只能保证我们在未来在社会中相对财富不减少，相对阶级不下降而已。如果我们理性地认为未来28年的GDP增速，或者电梯上升速度，不会复制过去28年那难以置信的速度，那选择能跟上，或者超过社会平均财富增长的投资品就尤为重要了。不管是把身家压在存款理财，房产，还是股票基金，你选择的配置方案决定了财富是增长还是被稀释。我看到很多人说中国股市坑人，买到固然难，但是有人线全收益指数（含分红）过去的历史收益，和想想未来沪深300底层逻辑么？至少对于我，沪深300的逻辑比京沪房产有说服力的多了。
